깡통 주택--미국 모기지 주택 20%
깡통으로 지은 집.
서브프라임 사태가 발발 직전, 미국 주택가격이 최고점일 때 미국 총 주택 시가총액이 25조 달러라고 추산한 바 있다. 그런데 오늘 나온 기사를 보면 2008년말 주택 시가총액이 19조 1천억 달러라고 한다. 그렇다면 약 6조 달러가 날라간 것이다.
미국은 모기지 대출이 집 값의 80% 이상이기 때문에 집값 하락이 20% 이상만 되면 금새 깡통 주택이 된다. 그동안 미국인들은 집값이 상승하면 그 상승분만큼 언제든지 은행에 달려가 현금처럼 꺼내 쓸 수 있는 홈에쿼티론이 보편화되어 있다. 집값이 상승할 때마다 상승분만큼 인출해서 썼다고 보면 된다. 갑자기 집값이 추락했음으로 최소한 5조 달러 정도는 물려 있다고 보면 된다. 이 의미는 집값이 상승하는 틈을 타서 5조 달러를 인출, 자동차 바꾸고, 맛있는 음식 먹고, 좋은 옷 사는데 흥청망청 썼다는 것이다. 이 돈이 2007년까지 미국경제의 소비 확대에 결정적인 기여를 한 셈이다. 미국의 소비는 주택가격 상승을 볼모 삼은 것이라고 보면 크게 틀리지 않다. 물론 미국의 흥청거리는 소비 덕분에 중국, 한국 등이 덩달아 호시절을 누린 것도 포함된다.
홈에쿼티론--꼬리에 꼬리를 무는 부실 (2008.3.13)
http://blog.naver.com/pokara61.do?Redirect=Log&logNo=150029104690
그러나 이제는 그러한 순환이 멈추고 역회전하기 시작한 것이다. 이것은 집값이 하락한 만큼 담보 유지를 위해 돈을 상환하든지, 아니면 집을 유질처분(경매) 받고 거리에 나 앉아야 하는 것을 의미한다. 소비가 뚝 떨어지는 것은 말할 것도 없다. 유질처분으로 시장에 나온 집이 200 만 채가 넘는다니 집값이 오르는 것을 바라기 보다는 나무 위에 올라가 물고기를 찾는 것이 더 쉬울 것이다. 깡통 주택이 모기지로 대출받은 주택의 20%, 830만채를 넘어섰다니 과연 이들은 어떻게 될 것인가?
소비가 가장 큰 문제.
일본 10년 불황은 곧 소비 침체를 의미하는 것이다. 금리가 아무리 낮아도 대출 받아서 사업을 벌릴 생각도 없고, 그나마 있는 돈은 제로금리에 가까운 은행에 넣어두고 발발 떨면서 10 년을 지낸 것이다. 그러니 경제가 죽을 쑤는 것은 당연했다.
미국은 앞으로 어떻게 될까? 소비의 주체인 개인이 직장에서 나가 떨어지는데 무슨 놈의 소비가 진작되겠는가? 깡통 주택 담보 메우기 급급할 것이며, 그동안 빌어다 쓴 대출금 상환에 진저리를 쳐야 한다. 세계에서 가장 우량한 기업이라는 GE가 휘청거리고 도요타 자동차 조차 구제금융을 신청하는 판국이다. 지금 미국 경제가 일본의 10 년 불황처럼 L자형 경기 침체의 나락 속으로 떨어질 것으로 보는 시각이 많다. 미국의 각 산업별로 초우량, 최대 기업들이 손을 들고 있다. 그렇다면 그 밑에 하찌리들은 얼마나 더 고통스러울 것인가? 미루어 짐작할 뿐이다. 이들의 목소리는 아얘 메스컴을 타지도 못한다. 상상해 보건대 미국 전체 기업이 부실의 늪 속에서 목만 내밀고 허우적거리며 간신히 주둥아리를 빠끔거리고 있는 모습이 아닐까? 비단 미국 뿐이겠는가? 전 세계가 요 모양새라고 보면 된다.
어제 오늘 우리 증시는 중국발 취로사업 기대 때문에 빨간 빛을 보였지만 이것은 일시적인 반등일 뿐이다. 대공황 기간 중 주가는 3년 동안 고점대비 89% 폭락했는데 이 때도 항시 중간 중간 반등은 있었다. 폭락 후 약간 반등, 그리고 다시 폭락 후 일시적 반등의 연속이었다. 철저히 보수적으로 매매에 임할 상황이라는 것을 의미한다.
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美 모기지 받은 주택 20%가 `깡통`
지난해 말 830만채 언더워터. 주택가격 5% 더 떨어지면 22 만채 언더워터 진입
미국에서 융자를 받은 거주용 부동산 가운데 20%가 지난해 말 현재 언더워터(underwater; 보유 주택 가치가 모기지 가치를 밑도는 것) 상태인 것으로 나타났다. 4일(현지시간) 퍼스트 아메리칸 코어로직에 따르면 지난해 말 830만채가 언더워터 상태. 석 달 전엔 760만채였다. 또 주택 가격이 추가로 5% 떨어질 경우 22만0채가 언더워터 상태가 될 수 있을 것으로 전망됐다.
퍼스트 아메리칸의 샘 카터 선임 이코노미스트는 "수요가 충분치 않은데 공급이 너무 많다"면서 "사람들은 주택 가격이 더 떨어지는 한 주택을 구입하지 않을 것이며, 일자리를 걱정하고 있는 사람들 역시 주택 구입에 나서지 않을 것"이라고 말했다. 퍼스트 아메리칸은 또 지난해 말 미국 거주용 부동산의 총 가치는 19조1000억달러라고 밝혔다. 한 해 전엔 21조5000억달러였다. 캘리포니아 지역에선 지난 한 해 동안 1조2000억달러의 부동산 가치가 증발됐다.
한편 미국의 대표적인 주택 가격 지표로 20개 주요 도시 주택 가격을 반영하는 스탠다드 앤드 푸어스(S&P)/케이스-쉴러 지수는 지난 1월 18.5% 하락, 1997년 이래 최저치를 기록했으며, 리얼티트랙에 따르면 1월 미국의 주택차압은 25만채로 10개월 연속 증가세를 나타냈다.
이데일리 / 김윤경 기자 / 2009.3.5